2016年12月31日，原国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部等八部委联合发布了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》，明确指出要进一步深化国有土地使用和管理制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，鼓励以出让、租赁方式等有偿使用方式供应能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目用地。
2021年10月29日，国家发改委、国家体育总局、自然资源部等七部门联合印发《关于推进体育公园建设的指导意见》，意见指出到2025年，全国新建或改扩建1000个左右体育公园，体育事业发展要以人民为中心，满足群众健身需求。同时提出要保障体育产业供地，对非营利性体育用地，可以采取划拨的方式；并鼓励以长期租赁、先租后让的方式，供应体育公园建设用地。
随着体育公园建设的大力推进，如何合理的确定经营性体育用地价格，必不可少的会涉及评估服务。本文以武汉某体育公园土地出让评估为例，从实物角度探讨如何评估此类经营性基础设施用地。
项目背景：待估宗地位于武汉市汉阳区四新片区，四新片区为武汉新区的核心启动区，是长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”围合地区，具有良好的自然和生态环境，适宜建设大型居住区，并配建休闲娱乐设施。
根据待估宗地《规划设计条件》，规划净用地面积81300平方米，用地性质为体育用地，地上计容建筑面积不超过82900平方米；地块规划建设为区级体育中心，配建一处建筑面积不小于2万平方米的综合体育馆和一处建筑面积不小于1.3万平方米的游泳馆，并具备比赛服务功能；同时需建设一处建筑面积不小于1.8万平方米的室内滑雪馆；地块具体业态及建设方案需征求市区文体部门意见。
根据《城镇土地估价规程》，通行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《城镇土地估价规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合待估宗地的用途、特点及估价目的等，并对委托估价方提供的资料及估价师查勘收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
根据原《国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》（国土资厅发〔2018〕4号），出让地价评估应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法之一。
从现行土地利用现状分类上看，体育用地属于公共管理与公共服务用地，亦属于估价实务广义上的“特殊用地”，即是除去典型的商业、居住、工业等用地类型外，数量和交易量相对较少的土地。因客观原因，特殊用地评估在方法的选择上存在一定的限制。
至估价期日，武汉市尚无采用公开出让方式单独供应的体育用地，根据规划分析待估宗地亦属于经营性用地，但规划建成后的综合体育馆、游泳馆、室内滑雪馆的开发成本和收益难以预测，故成本逼近法、剩余法及收益还原法均不适用。
根据《武汉市中心城区2018年土地级别与基准地价》，建设用地基准地价土地用途划分为商业、商务办公、住宅、公服、工业五类，体育用地可参照公共服务用地评估。此外，市场上虽无与待估用地用途相同的交易实例，但武汉市此前出让过其他用途的经营性公共服务用地或经营性基础设施用地，通过对此类出让案例的梳理，可以满足市场比较法的适用要求。
待估宗地采用市场比较法评估的楼面地价为2575.99元/建筑平方米、采用基准地价系数修正法评估的楼面地价为2342.86元/建筑平方米。两种方法的评估结果相差9.95%，比较接近，可信度高，故取两者的平均值作为该宗地的最终评估结果，楼面地价为2459.43元/建筑平方米。
待估宗地位于武汉市公共服务用地基准地价IV-阳04区片，区片价格1848元/建筑平方米，该区片住宅用地基准地价区片价格4276元/建筑平方米、商业用地基准地价区片价格4134元/建筑平方米；评估结果介于公服用地与商业用地区片价之间，建议可以作为挂牌出让底价。
通过查询土地市场网的公开成交信息，该宗地与同批次的3个储备地块整体打包出让，综合用地土地用途包含居住用地、商业服务业设施用地、体育用地、加油加气站用地、绿地与广场用地，成交日期为2020年6月18日。对综合用地的成交价款按比例进行分摊，可以发现该宗地的最终成交楼面地价为2776.72元/建筑平方米，溢价率12.90%，这进一步验证了我们的评估结果符合相关规定及市场发展情况。
在武汉某体育公园土地出让评估过程中，深刻体会到体育用地作为估价实务广义上的“特殊用地”，相较于常规住宅、商业用地，具有市场不活跃，类似成交案例缺乏，有一定收益但收益核算具有不确定性等难点。在此基础上，我们总结体育用地评估过程需要重点关注的事项，提请读者注意。
与常见的商业、住宅、工业土地市场不同，公共服务类用地的有偿使用制度改革刚刚起步，土地市场发育迟缓，极少有相似程度很高的土地，市场价值难以直观判断。
大型的体育场馆一般是当地的地标建筑，建设方式、形式各具特色，项目差异比较大，估价师难以根据建设项目投资定额或同行业项目资料估算体育用地的开发成本。
一方面在目前我国体育产业发展条件还不成熟的情况下，经营方式多样，大多数体育场馆运营成本、收益、使用率等财务相关数据不透明；另一方面当前大部分体育场馆具有社会福利性，场馆运营对财政拨款的依赖大，经济效益体现不完全。
（1）给特殊土地评估去“特殊化”。从特殊用地的用途转换原理分析，要寻找特殊土地评估与一般土地在估价上的共同点，我们认为替代原则的运用贯穿于特殊用地评估的全过程。虽然特殊用地的特殊性得不到必然的延续，但是特殊用地用途的转换有规律可循，如体育用地与文化设施用地、科教用地均具有一定的相似性。
（2）体育用地的区位不同、经营性质不同，地价的差异也大.因此，在实际估价过程中要结合待估宗地的位置、特点及估价目的等，并对委托估价方提供的资料及估价师查勘收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法，尽量避免单一方法带来的价格误差。
（3）基础数据的积累和充分的市场调查。为突破当前市场比较法在体育用地评估使用的困局，可尝试扩大比较用途的范围，如可在公服用地不同二级地类之间进行比较、修正分析；亦可以考虑扩大比较区域范围，在社会经济水平相当的临近城市，调查地价水平相当区域的成交实例，分析其差异性并进行修正。
（4）在运用市场比较法时，可从地价影响因素出发，分列影响商业、居住、工业三类典型用地、所选比较实例和体育用地地价的区域因素及个别因素，建立土地价值评价指标体系，采用专家打分法确定影响因素的权重大小，并进行地价影响因素的相关性分析，判断不同用途土地地价影响因素的趋近性，以确定体育用地参照某类公服用地修正的基础。
（5）体育用地参照基准地价公服用地进行评估，需注意公服用地修正体系的适用性。如用途修正、区域因素修正、容积率修正，在评估过程中要结合待估宗地的实际情况进行深入的分析，以确定修正因素和修正幅度。
（6）体育用地评估可考虑成本逼近法，其适用范围一般为新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。在评估体育用地时，待估宗地如位于城市建成区外或远郊区域，以待估宗地周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费；位于城市建成区内，可选择周边区域或类似地区的土地收储、房屋征收等案例，确定待估宗地的土地取得费。
（7）剩余法测算体育用地价格，理论上测算结果最能贴近市场，但是要事先明确体育用地上建设的场馆类型及建设规模，如游泳馆、篮球馆、足球馆等，并寻求体育项目投资行业人员的技术支持，可以进行估算。收益还原法则是剩余法的变形，适用于已投入运营的体育场馆项目，相信随着社会资本参与体育事业领域的拓展，其运营状况将更加明晰，数据积累能反映长期变化趋势，满足收益导向评估土地需求。
建设体育公园的关键离不开土地保障，随着城市发展和市场化进程的不断推进，城市土地已成为稀缺资源。此类体育用地采用有偿使用的方式供地将是未来发展的趋势。因此，评估机构做好体育用地价值评估，为自然资源主管部门通过市场手段配置好有限的体育用地资源提供具有可参考的建设性评估意见，不仅能够促进土地的节约集约利用，更是以评估满足人们对美好生活向往的需要，落实全民健身目标的有力举措。